Profil requis : consultation pour lire, gestionnaire de charges et administrateur système pour régler les paramètres.
Étape 1 · Régler les seuils
Ouvrez Immo > Configuration > Paramètres, bloc Encaissement des loyers : le délai de grâce en jours (3 par défaut) et les deux seuils de couleur (40 % et 70 % par défaut). Un loyer dont l'échéance n'est pas dépassée de ce délai n'est pas encore exigible.
Étape 2 · Lire le tableau de bord
Ouvrez Immo > Analyse > Encaissements par bâtiment. Chaque carte montre une barre et le taux d'encaissement sur 24 mois glissants, l'encaissé rapporté à l'exigible et le nombre d'appels impayés. Rouge sous le premier seuil, orange entre les deux, vert au-delà. Un bâtiment sans appel exigible le dit en toutes lettres plutôt que d'afficher une barre vide.
Étape 3 · Pointer les loyers
Le bouton Pointage d'une carte ouvre exactement les lignes qu'elle a comptées. Immo > Analyse > Pointage des loyers s'ouvre en tableau croisé : bâtiments puis locataires en lignes, mois en colonnes, encours et encaissé en mesures, sur les loyers des 24 derniers mois. Les filtres Impayés, Non soldés et Exigibles changent la lecture ; la vue liste ajoute l'appelé, l'annulé, l'appelé net et les jours de retard. Pointage manuel permet au gestionnaire de cocher ses propres contrôles.
Étape 4 · Exporter en Excel
Immo > Analyse > Export du pointage produit, pour l'exercice choisi, un classeur mis en forme : les mois en colonnes, vert et rouge selon l'encaissement.
Étape 5 · Lire l'évolution des loyers
Immo > Analyse > Évolution des loyers reconstitue mois par mois le loyer applicable, indexations et paliers compris, et la vacance valorisée. La vue graphique s'ouvre sur 24 mois ; le tableau croisé ajoute le loyer perdu, la liste l'état loué ou vacant de chaque unité.
Étape 6 · Lire la rentabilité par bâtiment
Immo > Analyse > Rentabilité par bâtiment donne par exercice : loyers facturés, charges refacturées, charges encourues, charges non récupérées (la part du propriétaire), résultat, jours de vacance, loyer perdu, loyer au m² par an, taux de récupération, taux d'encaissement et rendement brut. Le résultat est égal aux loyers facturés moins les charges non récupérées. Le filtre « Encaissement sous 90 % » isole les bâtiments en retard.
Étape 7 · Ouvrir le tableau de bord patrimonial
Le menu Analyse regroupe désormais le tableau de bord, le manque à gagner, la balance âgée, les états patrimoniaux et les listes à douze mois, à côté des tableaux existants. Immo > Analyse > Patrimoine ouvre le tableau de bord : loyer potentiel et loyer perçu par mois, échu non perçu par bâtiment, vide locatif, filtrables par période.
Étape 8 · Lire le manque à gagner
Immo > Analyse > Manque à gagner découpe, bâtiment par bâtiment, le loyer potentiel en cinq parts qui s'additionnent : loyer perçu, échu non perçu, gratuité, vide locatif, et à échoir ou non facturé. La vue graphique isole l'échu non perçu mois par mois, pour repérer où le manque à gagner se concentre.
Étape 9 · Comprendre la période servie
Une facture trimestrielle nourrit chacun des trois mois qu'elle sert, pas le mois où elle est émise : le manque à gagner reste lisible mois par mois même pour un bail facturé par trimestre. Un bail en pause ou terminé ne figure pas dans le manque à gagner, et une gratuité accordée n'est jamais comptée comme un impayé.
Étape 10 · Filtrer la balance âgée par immeuble
Immo > Analyse > Balance âgée ouvre l'échéancier clients standard d'Odoo, avec un filtre Immeuble en plus des filtres habituels : l'encours d'un seul bâtiment, par locataire et par tranche d'ancienneté, sans reprendre tout le portefeuille.
Étape 11 · Exporter les états patrimoniaux
Immo > Analyse > États patrimoniaux ouvre un assistant : Situation locative ou Loyers à recevoir, filtrable par société et par bâtiment, à une date donnée, exporté en PDF ou en XLSX. La situation locative liste chaque unité, son locataire, son loyer et ses provisions, vacance comprise. Les loyers à recevoir listent le mois en cours et le mois suivant, avec les jours de retard.
Étape 12 · Suivre indexations et échéances à douze mois
Deux listes de travail complètent le menu Analyse. Indexations à venir (12 mois) trie les baux par prochaine indexation, indice appliqué et loyer mensuel. Échéances de bail (12 mois) trie par prochaine échéance et renon ultime, avec le statut du bail. Un mois de vacance entre deux locataires apparaît comme une ligne distincte du manque à gagner, valorisée au loyer de référence de l'unité.
Étape 13 · Financer un bâtiment et lire son rendement net
Sur la fiche du bâtiment, renseignez la valeur d'achat, les frais d'acquisition et les travaux de rénovation. Créez l'emprunt dans Comptabilité > Emprunts, calculez ou importez son tableau d'amortissement, et choisissez le bâtiment financé. Chaque échéance impute ses intérêts au compte analytique du bâtiment, jamais le capital. Immo > Analyse > Rentabilité par bâtiment affiche alors, à côté du rendement brut, les intérêts, le capital, le cash-flow net et le rendement net sur l'investissement total, exercice par exercice.
À retenir
Le taux du tableau de bord (24 mois glissants, délai de grâce, plafonné à 100 %) et celui de la rentabilité par bâtiment (exercice civil, tous les appels émis) ne se comparent pas.