L'indexation des loyers à l'indice santé dans Odoo

Chaque année, chaque bail : retrouver l'indice de départ, la bonne base, le nouvel indice, calculer, prévenir le locataire, modifier la facturation. TSC Immo fait le calcul, vous gardez la décision.

Module immo_indexOdoo 19 Enterprise

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Des indices multi-bases reliés par des coefficients

Le moteur repose sur une table d'indices : indice santé, indice des prix à la consommation, ABEX, chacun avec son année de base. Cinq bases de l'indice santé sont livrées (1988, 1996, 2004, 2013 et 2025), reliées par les coefficients de raccordement publiés par Statbel. Un bail signé en base 2004 garde sa base toute sa vie : quand la valeur manque dans sa série, le moteur la lit dans la série reliée et la convertit. La proposition indique alors la série lue, le mois et le coefficient appliqué.

Fiche de la série Indice santé base 2013 : source Statbel, bloc Dernière publication et valeurs mensuelles — Immo · Configuration · Indices · Indice santé (base 2013). En tête, les boutons Importer des valeurs et Récupérer maintenant. Le bloc Source et alimentation porte le parseur Statbel, la case Récupération automatique (décochée) et la date de dernière récupération. L'onglet Valeurs mensuelles liste chaque mois avec sa valeur, sa variation annuelle, sa date de publication et son origine. Données de démonstration.

Les valeurs d'indice ne se saisissent plus à la main

Récupération automatique depuis le fichier ouvert de Statbel, une fois la tâche planifiée activée : seuls les mois absents sont écrits, une valeur publiée n'est jamais remplacée, les divergences sont signalées.
Récupération manuelle par le bouton « Récupérer maintenant » de la fiche de série.
Import de fichier CSV, XLS, XLSX ou ODS pour la reprise d'historique, avec un aperçu qui classe chaque ligne en nouvelle, déjà présente ou rejetée.

Deux garde-fous tournent avant tout appel réseau : la base de la série doit correspondre à celle du fichier lu, et l'indicateur aussi (indice santé contre indice des prix). Une série en base 2004 alimentée par des valeurs en base 2013 sous-évaluerait tous les loyers indexés sans que rien ne se voie : la récupération refuse et le dit. Une fois le contrôle planifié activé, si une valeur attendue n'est pas publiée à la date prévue, une tâche nomme le mois manquant et se clôture d'elle-même à l'arrivée de la valeur.

Aperçu de l'import d'un fichier CSV de valeurs d'indice : lignes à créer, déjà présentes et rejetées avec motif — Immo · Configuration · Importer des valeurs d'indice, après Aperçu d'un extrait CSV de sept lignes au format Statbel. Trois lignes sont à créer, deux déjà présentes, deux rejetées (« Période illisible », « Valeur non numérique : n.d. »). L'assistant rappelle les colonnes lues, le format de période et le filtre sur la base 2013. Rien n'est écrit avant Importer.

Un calcul visible sur chaque indexation

Loyer de base multiplié par le nouvel indice, divisé par l'indice de départ. Le taux partiel et le plafond de hausse se paramètrent par bail, la règle d'arrondi sur chaque indexation. Un assistant génère en masse les indexations dues à la date anniversaire, et une tâche planifiée peut le faire chaque jour une fois activée.

Indexation proposée IDX/2026/00001 : bandeau de complément, bail, indices, origine de l'indice convertie depuis la base 2013, formule — Immo · Indexation · Indexations · IDX/2026/00001, au statut Proposée, avec les boutons Valider et Refuser. Le bandeau annonce le complément à facturer sur la période en cours. Le bail est indexé sur l'indice santé base 2004 : le champ Origine de l'indice indique la valeur relevée en base 2013 et le coefficient de raccordement appliqué.

Quatre étapes avant qu'un loyer change

Proposée, validée, notifiée, appliquée. L'application met à jour la ligne récurrente du bail sans toucher aux factures déjà émises. Une fois activé, un rappel hebdomadaire signale les indexations validées et pas encore notifiées.

Liste des indexations groupée par statut : Appliquée, Proposée, Notifiée, Validée — Immo · Indexation · Indexations, vue liste groupée par Statut. Chaque ligne montre la date d'effet, le bâtiment, l'unité, le locataire, le loyer avant et le loyer indexé, l'écart et le complément.

Le prorata en cours de période

Quand l'indexation prend effet en cours de mois ou de trimestre déjà facturé, la période est découpée : jours à l'ancien loyer, jours au nouveau, et complément à facturer.

L'avis au locataire

L'avis d'indexation reprend le loyer de base, l'indice de départ et sa date, le nouvel indice et sa date, la formule, le nouveau loyer, la date d'effet et le complément éventuel. Il part par e-mail, individuellement ou en masse depuis la liste.

Avis d'indexation adressé au locataire : loyer de base, indices et mois, calcul, nouveau loyer et complément — Rapport Avis d'indexation de l'indexation validée IDX/2026/00006, capturé dans son rendu HTML (le moteur PDF n'est pas installé sur l'instance de démonstration ; le contenu est le même). La société émettrice est celle, non personnalisée, de la base de démonstration.

Simuler avant de décider

L'assistant de simulation applique une valeur d'indice supposée à tout le portefeuille, éventuellement limité à certains bâtiments, sans rien modifier : utile pour préparer un budget ou répondre à un locataire.

Simulation d'indexation sur l'indice santé base 2013 avec une valeur supposée : loyers actuels, simulés et écarts par bail — Immo · Indexation · Simuler une indexation, après Calculer avec une valeur d'indice supposée de 142,50 sur l'indice santé base 2013. Totaux mensuels, écart annualisé et détail bail par bail. Aucune donnée n'est modifiée.

La formule affichée en clair sur le bail

Sur la fiche du bail, un encadré écrit la formule avec les valeurs réellement lues : loyer de base, indice de départ et son mois, indice actuel et son mois. La date de signature du bail, distincte de la date de début, fixe l'indice de départ au mois qui la précède. Un bail sans date de signature n'est pas indexé, et le motif de refus nomme le champ à corriger. Une gratuité, un palier ou un incitant commercial (mois gratuits, loyers réduits en montée progressive) ne modifient jamais ce loyer de base : l'indexation continue de porter sur le loyer contractuel plein. Voir paliers et gratuités.

Le bouton Modifier ouvre six paramètres (série d'indices, indice de départ, mois de l'indice actuel, date d'indexation, loyer de base, fréquence). Chacun reste sur la règle légale tant qu'il n'est pas activé, et la formule se réécrit à mesure qu'on l'ajuste.

À chaque indexation appliquée, chaque garantie du bail est révisée au même ratio : celle qui est encore à constituer est relevée, celle qui est déjà constituée reste intacte et le complément est réclamé au locataire par une activité posée au gestionnaire. Exemple sur la base de démonstration : un bureau signé le 20 août 2025 pour une entrée au 1er octobre 2025 part de l'indice santé de juillet 2025 (133,75) ; indexé au 1er octobre 2026, son loyer passe à 850,00 × 139,80 / 133,75 = 888,45 €, et sa garantie bancaire constituée de 1 700,00 € passe à 1 776,90 € dus, soit 76,90 € à réclamer.

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