Perfil necessário: consulta para ler, gestor de encargos e administrador do sistema para definir os parâmetros.
Passo 1 · Definir os limiares
Abra Immo > Configuração > Definições, bloco Cobrança das rendas: o prazo de tolerância em dias (3 por predefinição) e os dois limiares de cor (40 % e 70 % por predefinição). Uma renda cujo vencimento não ultrapassou esse prazo ainda não é exigível.
Passo 2 · Ler o painel
Abra Immo > Análise > Cobranças por edifício. Cada cartão mostra uma barra e a taxa de cobrança nos últimos 24 meses, o cobrado em relação ao exigível e o número de avisos de pagamento em falta. Vermelho abaixo do primeiro limiar, laranja entre os dois, verde acima. Um edifício sem aviso exigível di-lo por extenso em vez de apresentar uma barra vazia.
Passo 3 · Conferir as rendas
O botão Conferência de um cartão abre exatamente as linhas que este contabilizou. Immo > Análise > Conferência das rendas abre-se em tabela dinâmica: edifícios e depois inquilinos nas linhas, meses nas colunas, saldo em aberto e cobrado como medidas, sobre as rendas dos últimos 24 meses. Os filtros Em falta, Não saldados e Exigíveis alteram a leitura; a vista de lista acrescenta o valor avisado, o anulado, o valor avisado líquido e os dias de atraso. Conferência manual permite ao gestor assinalar os seus próprios controlos.
Passo 4 · Exportar para Excel
Immo > Análise > Exportação da conferência produz, para o exercício escolhido, um ficheiro formatado: os meses em colunas, verde e vermelho consoante a cobrança.
Passo 5 · Ler a evolução das rendas
Immo > Análise > Evolução das rendas reconstitui mês a mês a renda aplicável, incluindo indexações e escalões, e a vacância valorizada. A vista de gráfico abre sobre 24 meses; a tabela dinâmica acrescenta a renda perdida, a lista o estado arrendado ou vago de cada unidade.
Passo 6 · Ler a rentabilidade por edifício
Immo > Análise > Rentabilidade por edifício apresenta, por exercício: rendas faturadas, encargos refaturados, encargos suportados, encargos não recuperados (a parte do proprietário), resultado, dias de vacância, renda perdida, renda por m² por ano, taxa de recuperação, taxa de cobrança e rendimento bruto. O resultado é igual às rendas faturadas menos os encargos não recuperados. O filtro «Cobrança abaixo de 90 %» isola os edifícios em atraso.
Passo 7 · Abrir o painel patrimonial
O menu Análise passa a reunir o painel, a perda de receita, a balança de antiguidade, os mapas patrimoniais e as listas a doze meses, a par dos quadros já existentes. Immo > Análise > Património abre o painel: renda potencial e renda recebida por mês, vencido não recebido por edifício, vacância, filtráveis por período.
Passo 8 · Ler a perda de receita
Immo > Análise > Perda de receita decompõe, edifício a edifício, a renda potencial em cinco parcelas que se somam: renda recebida, vencido não recebido, carência de renda, vacância, e a vencer ou não faturado. A vista de gráfico isola o vencido não recebido mês a mês, para identificar onde a perda de receita se concentra.
Passo 9 · Compreender o período servido
Uma fatura trimestral alimenta cada um dos três meses que cobre, e não o mês em que é emitida: a perda de receita permanece legível mês a mês, mesmo para um contrato de arrendamento faturado por trimestre. Um contrato suspenso ou terminado não figura na perda de receita, e uma carência de renda concedida nunca é contada como incumprimento.
Passo 10 · Filtrar a balança de antiguidade por edifício
Immo > Análise > Balança de antiguidade abre o escalonamento de clientes padrão do Odoo, com um filtro Edifício além dos filtros habituais: o saldo em aberto de um único edifício, por inquilino e por escalão de antiguidade, sem recorrer a toda a carteira.
Passo 11 · Exportar os mapas patrimoniais
Immo > Análise > Mapas patrimoniais abre um assistente: Situação de arrendamento ou Rendas a receber, filtrável por empresa e por edifício, numa data determinada, exportado em PDF ou em XLSX. A situação de arrendamento lista cada unidade, o seu inquilino, a sua renda e as suas provisões, incluindo a vacância. As rendas a receber listam o mês em curso e o mês seguinte, com os dias de atraso.
Passo 12 · Acompanhar indexações e vencimentos a doze meses
Duas listas de trabalho completam o menu Análise. Indexações a vir (12 meses) ordena os contratos de arrendamento por próxima indexação, índice aplicado e renda mensal. Vencimentos de contrato de arrendamento (12 meses) ordena por próximo vencimento e prazo limite de denúncia, com o estado do contrato de arrendamento. Um mês de vacância entre dois inquilinos aparece como uma linha distinta da perda de receita, valorizada à renda de referência da unidade.
Passo 13 · Financiar um edifício e ler o seu rendimento líquido
Na ficha do edifício, preencha o valor de compra, as despesas de aquisição e as obras de renovação. Crie o empréstimo em Contabilidade > Empréstimos, calcule ou importe o respetivo plano de amortização e escolha o edifício financiado. Cada prestação imputa os seus juros à conta analítica do edifício, nunca o capital. Immo > Análise > Rentabilidade por edifício apresenta então, a par do rendimento bruto, os juros, o capital, o cash-flow líquido e o rendimento líquido sobre o investimento total, exercício a exercício.
A reter
A taxa do painel (24 meses consecutivos, prazo de tolerância, limitada a 100 %) e a da rentabilidade por edifício (ano civil, todos os avisos emitidos) não são comparáveis.