A indexação das rendas ao índice-saúde no Odoo

Todos os anos, em cada contrato: encontrar o índice de partida, a base certa, o novo índice, calcular, avisar o inquilino, alterar a faturação. O TSC Immo faz o cálculo, a decisão é sua.

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Índices multibase ligados por coeficientes

O motor assenta numa tabela de índices: índice-saúde, índice de preços no consumidor, ABEX, cada um com o seu ano de base. São fornecidas cinco bases do índice-saúde (1988, 1996, 2004, 2013 e 2025), ligadas pelos coeficientes de ligação publicados pela Statbel. Um contrato assinado na base 2004 mantém a sua base durante toda a vida: quando falta o valor na respetiva série, o motor lê-o na série ligada e converte-o. A proposta indica então a série lida, o mês e o coeficiente aplicado.

Ficha da série Índice-saúde base 2013: fonte Statbel, bloco Última publicação e valores mensais — Immo · Configuração · Índices · Índice-saúde (base 2013). No topo, os botões Importar valores e Recolher agora. O bloco Fonte e alimentação contém o analisador Statbel, a caixa Recolha automática (desmarcada) e a data da última recolha. O separador Valores mensais lista cada mês com o seu valor, a sua variação anual, a sua data de publicação e a sua origem. Dados de demonstração.

Os valores dos índices deixam de ser introduzidos manualmente

Obtenção automática a partir do ficheiro aberto da Statbel, depois de ativada a tarefa agendada: só são escritos os meses em falta, um valor publicado nunca é substituído, as divergências são assinaladas.
Obtenção manual através do botão «Obter agora» da ficha da série.
Importação de ficheiro CSV, XLS, XLSX ou ODS para a recuperação do histórico, com uma pré-visualização que classifica cada linha como nova, já existente ou rejeitada.

Duas salvaguardas atuam antes de qualquer chamada de rede: a base da série tem de corresponder à do ficheiro lido, e o indicador também (índice-saúde versus índice de preços). Uma série na base 2004 alimentada com valores na base 2013 subavaliaria todas as rendas indexadas sem que nada se notasse: a obtenção recusa e di-lo. Uma vez ativado o controlo agendado, se um valor esperado não for publicado na data prevista, uma tarefa indica o mês em falta e encerra-se sozinha quando o valor chega.

Pré-visualização da importação de um ficheiro CSV de valores de índice: linhas a criar, já existentes e rejeitadas com motivo — Immo · Configuração · Importar valores de índice, após Pré-visualização de um extrato CSV de sete linhas no formato Statbel. Três linhas são a criar, duas já existentes, duas rejeitadas («Período ilegível», «Valor não numérico: n.d.»). O assistente recorda as colunas lidas, o formato do período e o filtro sobre a base 2013. Nada é escrito antes de Importar.

Um cálculo visível em cada indexação

Renda de base multiplicada pelo novo índice, dividida pelo índice de partida. A taxa parcial e o limite máximo de aumento definem-se por contrato, e a regra de arredondamento em cada indexação. Um assistente gera em massa as indexações devidas na data de aniversário, e uma tarefa agendada pode fazê-lo todos os dias depois de ativada.

Indexação proposta IDX/2026/00001: faixa de complemento, contrato, índices, origem do índice convertida a partir da base 2013, fórmula — Immo · Indexação · Indexações · IDX/2026/00001, no estado Proposta, com os botões Validar e Recusar. A faixa anuncia o complemento a faturar no período em curso. O contrato está indexado ao índice-saúde base 2004: o campo Origem do índice indica o valor apurado na base 2013 e o coeficiente de ligação aplicado.

Quatro passos antes de uma renda mudar

Proposta, validada, notificada, aplicada. A aplicação atualiza a linha recorrente do contrato sem alterar as faturas já emitidas. Uma vez ativado, um lembrete semanal assinala as indexações validadas e ainda não notificadas.

Lista das indexações agrupada por estado: Aplicada, Proposta, Notificada, Validada — Immo · Indexação · Indexações, vista de lista agrupada por Estado. Cada linha mostra a data de efeito, o edifício, a unidade, o inquilino, a renda antes e a renda indexada, a diferença e o complemento.

O cálculo proporcional a meio do período

Quando a indexação produz efeito a meio de um mês ou de um trimestre já faturado, o período é dividido: dias à renda antiga, dias à renda nova, e complemento a faturar.

O aviso ao inquilino

O aviso de indexação inclui a renda de base, o índice de partida e a sua data, o novo índice e a sua data, a fórmula, a nova renda, a data de efeito e o eventual complemento. É enviado por e-mail, individualmente ou em massa a partir da lista.

Aviso de indexação dirigido ao inquilino: renda de base, índices e meses, cálculo, nova renda e complemento — Relatório Aviso de indexação da indexação validada IDX/2026/00006, capturado na sua renderização HTML (o motor PDF não está instalado na instância de demonstração; o conteúdo é o mesmo). A empresa emissora é a da base de demonstração, não personalizada.

Simular antes de decidir

O assistente de simulação aplica um valor de índice presumido a toda a carteira, eventualmente limitada a certos edifícios, sem alterar nada: útil para preparar um orçamento ou responder a um inquilino.

Simulação de indexação sobre o índice-saúde base 2013 com um valor presumido: rendas atuais, simuladas e diferenças por contrato — Immo · Indexação · Simular uma indexação, após Calcular com um valor de índice presumido de 142,50 sobre o índice-saúde base 2013. Totais mensais, diferença anualizada e detalhe contrato a contrato. Nenhum dado é modificado.

A fórmula apresentada de forma clara no contrato

Na ficha do contrato, um quadro escreve a fórmula com os valores efetivamente lidos: renda de base, índice de partida e o seu mês, índice atual e o seu mês. A data de assinatura do contrato, distinta da data de início, fixa o índice de partida no mês anterior. Um contrato sem data de assinatura não é indexado, e o motivo da recusa indica o campo a corrigir. Uma carência de renda, um escalão ou um incentivo comercial (meses gratuitos, rendas reduzidas em subida progressiva) nunca alteram esta renda de base: a indexação continua a incidir sobre a renda contratual plena. Ver escalões e carências de renda.

O botão Editar abre seis parâmetros (série de índices, índice de partida, mês do índice atual, data de indexação, renda de base, frequência). Cada um permanece na regra legal enquanto não for ativado, e a fórmula reescreve-se à medida que se ajusta.

A cada indexação aplicada, cada caução do contrato é revista na mesma proporção: a que ainda está por constituir é aumentada, a que já está constituída permanece intacta e o complemento é reclamado ao inquilino através de uma atividade atribuída ao gestor. Exemplo na base de demonstração: um escritório assinado a 20 de agosto de 2025 para entrada a 1 de outubro de 2025 parte do índice-saúde de julho de 2025 (133,75); indexado a 1 de outubro de 2026, a sua renda passa para 850,00 × 139,80 / 133,75 = 888,45 €, e a sua caução bancária constituída de 1 700,00 € passa a 1 776,90 € devidos, ou seja, 76,90 € a reclamar.

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Uma demonstração numa base com dados fictícios e, depois, sobre as suas questões de gestão.

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